一位业内人士在谈到益田时曾半开玩笑地说，益田地产在招收新员工时，会问应征者：你会不会打篮球。因为，益田的总裁吴群力曾经是大学里的篮球教师。从一名完全不懂房地产的体育教师，到今日地产界赫赫有名的领军人物；从一砖一瓦建起第一个项目益田花园到实现跨地域的扩张；从一个单一的项目公司到大型的综合型房地产开发企业，完成这一系列的重大转折和超前发展，吴群力仅仅用了7年时间。

1992年，在深圳大学当了7年体育教师的吴群力，顺应时代的大潮下海了。开始是做房地产中介，自己租个写字楼，找几个人来就开始创业了。刚入行时，对这个行业的了解非常有限，被客户问到“容积率是多少”还不知道是什么意思，就去找专家问。一来二去就这样积累了房地产方面的基本知识和经验。也就是从这时开始，他有了自己的梦想：什么时候我们也能自己盖个楼来卖一卖。

1996年益田地产公司成立，吴群力终于有了实现梦想的机会。第一个项目是益田花园，从没做过地产开发的吴群力，却有着超前的眼光和想象力，他知道在商业社会，一切的商业行为要获得成功，就要找准市场的空白点。于是，当时在国内首开先河的欧陆花园社区诞生了。接下来，益田名园、共和世家等楼盘一个个问世，逐渐积累起来的实力给了吴群力更大的气魄，也使他有了更高更远的目标，这就是：益田要成为全国一流的房地产综合开发企业。而吴群力为实现这个目标所瞄准的突破口是复合型的商业地产。

随着益田地产在南北两地以“世界”为主题的三大项目——深圳华侨城片区的假日世界、深圳南海的半岛城邦、北京北影地块的星光世界的同时启动，吴群力带领着益田地产走上了新的征程。

【地产领导者】：提起益田，许多业内人士首先想到的，是1996年它在深圳市场上刮起的那阵欧陆风，它不仅席卷深圳，甚至蔓延到全国。在那以后，益田又一次次给市场带来不同的惊喜，益田地产多年来一直处于敢于创新的先锋地位，是不是可以说不墨守成规、敢于创新成就了今天的益田？

【吴群力】：益田的发展确实与创新结下了不解之缘。1996年，益田花园首创欧陆风格，欧陆风席卷全国；1998年，益田名园率先实现架空层绿化、人车分流，再度引发楼市创新热潮；2000年，共和世家提出绿色生态居住概念，并获国家建设部颁发的“全国优秀试点社区”称号，成为引领业界的标杆楼盘。从成立至今，益田地产在深圳成功开发了一系列备受市场瞩目的明星楼盘。走在别人前面，永远快人一步，抢占市场先机，才有了益田的今天。目前在北京、深圳等地正在规划、设计以及建设中的项目总建筑面积近200万平方米。益田地产处于城市经营和第二轮扩张时代的风口浪尖。

【地产领导者】：有人说从益田花园、益田名园到共和世家，你们开发的每个楼盘都是所处地产时代的象征。这是否与益田产品差异化个性化的理念有关？

【吴群力】：绝对有关系。因为益田花园的“开门红”让我们尝到了甜头：1996年2月15日成立的公司，1996年6月1日时已经百分百售罄。我们在华侨城的“假日世界”这个新项目，这么多房地产商在华侨城龙争虎斗，销售肯定会有压力，这是无法回避的。所以我们买地时就已经做好了定位，就是要做出我们的差异和特色来。只有产品与众不同，才能不受大环境的影响，自己主宰产品的命运，这才是真正的主动权。当然，做个性化产品的同时一定要考虑市场潜在需求。像做益田花园时，我已经在深圳呆了7年了，看到很多最早来深圳的人一次置业早已完成，也有了一定的购买能力，正准备进行二次置业。认准了市场定位，我们就严格按照相关要求来做，所以益田花园七层半楼全部都是复式。

益田花园的一砖一瓦都是我们看着它垒起来的，在这个“从无到有”的过程中我们也悟出了一个道理：要开发精品离不开创新。这也促使我们“铸树精品，创新无限”理念的形成。益田花园之后的每一个项目都与之前的不一样，都有所创新和提高。

【地产领导者】：听说在你们建第一个项目益田花园的过程中，由于缺乏经验，遇到不少难题，但也因此发生了有不少趣事，比如对外立面色彩的构想是偶然来自于一幅挂历？

【吴群力】：那时桩基已经开始打了，买地付钱后就觉得压力很大，老想着要赶紧开工，这种情况下不可能为选色做透彻的市场研究。当时正赶上1996年的春节放假，我回父母家过年时看到一幅挂历上有一个小洋房，心中顿时狂喜，立刻就把它剪了下来。春节没过完就赶回深圳，带着这张纸上佛山去挨个厂家要求烧出同色的砖。最后佛山美陶烧出了一系列渐进色，我们就在那中间选，这也就是现在益田花园楼盘外观的颜色。

在这一摸索的过程中，我们还成就了一些相关企业的发展。比如当碰上欧式线条该怎么做时，我们冥思苦想，最后想到了石膏厂。但是由于水泥重量大，石膏厂做出来的产品一压就断了。我们派了两个工程师住在石膏厂里帮助他们改进工艺，最后才研产出现在的产品。其后那个厂的生意一直红红火火，现在已经改成专业预制件厂了。

【地产领导者】：假日世界是益田近期的力作，这个地处华侨城的项目可以说利弊参半。所谓利，是因为它可以利用华侨城得天独厚的大环境和现有的各项配套，周边环境已相当成熟，片区的知名度也非常高，这些对项目的营销都将带来积极的影响。所谓弊，是因为华侨城成熟的地产开发和高素质的地产产品也会给它带来相当大的压力。益田如何通过差异化来化解外部压力呢？

【吴群力】：在假日世界的项目定位上我们做了两方面的考虑，这就是既要利用华侨城现有的品牌优势，又要在产品上寻找市场的空白点，拿出具有鲜明特色的差异化产品。所以我们在产品定位上绝对不和华侨城对抗，它做得好的我们不做，而是抓住它忽略的那一块市场。基于这一点，我们找到了户型上的突破口。华侨城的房子都是160平方米以上的大户型，我们就决定只选择面积在130平方米以下的中大户型。

之所以这样定位，是因为我们看到了另一个市场空间。很多深圳人都有华侨城情结，特别是很多年轻人也很向往在这里居住，毕竟这里文化气氛、国际化氛围和相关配套都有优势。但是年轻人不可能一下子有能力买个一两百平米的大房子。我们的小户型就是针对他们过渡期的要求。我们经常打交道的行业像银行、保险公司里的年轻白领都有这种需求，所以“假日世界”不愁卖。当然面积的大小谁都会做，这后面还需要很多东西的支撑。比如购买120平方米以下住房的业主可能对交通的依赖程度相对较高，地铁和我们的相关商业配套就为他们提供了这方面的便利。

我们希望这个华侨城的项目能够为这个城市增添价值。这也是我们在开发项目时看重的一点，当你为城市提升了价值，反过来你自己也可以实现利益最大化，这是相辅相成的。只要定位准确，我们就会坚持把它做好，等到有人都来跟进时，我们可能又转而寻找新的市场和商机了。

【地产领导者】：对于企业而言，怎样才能不断创新？

【吴群力】：最重要的是要准确地寻找到市场的盲点。其实一直以来在大家都追热点的时候，我们都是在找盲点，看看哪些产品是市场上还没有又存在潜在需求的，这也就是我们现在讲的差异化产品。比如益田花园的成功，就是因为找到了市场的盲点。

改革开放后引进的很多欧美大片里都有欧式豪宅的身影，也激发了很多人对这种住宅的憧憬。深圳是改革开放的前沿，人们思想和观念都比较开放，对居住品质的要求也越来越高，我们在这里看到了商机，开发市场上还没有的欧式住宅。当时，欧陆风情住宅的设计和建筑还是一片空白怎么在深圳表达这种理念确实使我们绞尽了脑汁。因为这之前谁也没见过，就连欧洲也没有七层楼直落下来罗马柱饰的洋房。当时公司还没有设计师，总共才十几个人，事无巨细都得自己拍板。尽管开发的过程很艰苦，但正是创新的开发理念的形成，使我们在激烈的市场竞争中不断发展壮大。

【地产领导者】：与益田地产在市场上的风生水起相比，您个人显得十分低调。知道益田花园、共和世家和假日湾等这些赫赫有名的项目的人，要比知道吴群力的人多得多，为什么两者之间会有如此大的反差？

【吴群力】：办企业对内是一个团队，对外则是一个联盟，不是一个人就能做好一个企业的。特别是房地产企业是一个综合性产业，需要很多专业联手，包括美术、建筑、销售、管理、财务等等。比如“假日世界”这个项目名就是全体员工开会讨论出来的。我们还联合泰华这样的战略伙伴进行合作。我认为团队的力量如是内因，那联盟的力量就是外因，两者互动企业就发展，就壮大，起码益田是这样的。这是我个人比较低调的原因。

我认为合作是一个企业做大做强不可或缺的重要质素。许多中国的企业，尤其是民营企业之所以不能长成“参天大树”，不能够成为“百年老店”，与缺乏“合作精神”有着极大的关联。益田过去的成功，离不开合作伙伴的重要贡献；益田今后的发展，更需要在更大的层面上、更广阔的空间里，继续寻求盟友的支持。

事实上，建立战略合作联盟，已成为“益田地产新战略”的重要内容。在今后，我们将通过资源整合、强强联合、优势互补的方式，同更多的、国内外一流的关联企业和机构一起并肩作战，并形成益田地产自有的、成熟的、共赢的合作联盟模式，从而保证益田地产开发出符合市场需求的一流的房地产项目，最终形成益田地产特有的、核心的运作模式，即“益田模式”。

【地产领导者】：随着中国房地产行业的迅速发展，竞争将日趋激烈，开发商要有度过一个“小冰河期”的心理准备。市场洗牌会为地产黑马的出现屡屡创造机会，益田对外公布了自己新的发展战略，应该说益田又一次适时地抓住了机会。

【吴群力】：中国房地产的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争，营销手段的竞争，更是品牌的竞争，不仅是一时一地某个项目的竞争，更是企业的竞争、企业全局性的战略思路和经营模式的竞争，归根结底，是开发策略和开发模式的竞争。未来的时代是一个竞合的时代而不是简单的竞争时代，益田地产将以资源整合、强强联合、合作开发为企业的核心运作模式，不断强化企业品牌的特性，最终形成房地产企业的益田模式。

【地产领导者】：随着益田新战略的启动，益田将有哪些新动作呢？

【吴群力】：目前我们已同数十家国内外商业规划设计机构、商业开发与经营机构、国际知名品牌服务结构、拥有异地的土地机构和拥有资金实力的机构正式签署了战略合作联盟条约，益田地产将这些优质外部资源整合，打造企业的核心竞争力。

益田地产在未来的发展中，将十分重视资源的整合力和企业的协调力，必须在以下几个方面大做文章：比如产业资源的整合，包括旅游、商业与影视（益田假日世界及益田北京项目均涵盖以上内容）；企业资源的整合，包括土地资源及资金等方面的合作；项目之间的整合，南北（深京）互动以及城内城外互动。

当下的中国正进入一个城市化飞速发展的新阶段，深圳的地产开发商必须要做好准备迎接城市经营时代的到来，经营城市是市场经济不断深入的结果，也是中国城市化快速发展的必然要求。而以房地产业为依托的土地经营和城市开发将迎来新一轮黄金发展期。新形势下的大地产的开发，对发展商的素质提出了更高的要求。因此，发展商既要走专业化的道路，也要通过资源整合、强强联手，不断增强自己的实力，才能在竞争中立于不败之地。

【地产领导者】：据悉，自假日世界开始，益田不仅确立了新的战略目标，也进入了新的战略阶段。后续会有哪些大的动作呢？

【吴群力】：益田地产将在南北两地同时启动三大项目———深圳华侨城片区的假日世界、深圳南海的半岛城邦、北京北影地块的星光世界，南北三大项目遥相呼应。益田地产通过三大项目开发模式整合资源，重拳出击。假日世界、半岛城邦、星光世界相继开发，实现资源的南北互动、城内城外互动，将旅游、商业、影视等产业的优势资源均整合到地产开发模式中去。

　2003年，益田假日世界拉开了益田地产在深圳、北京南北两地三大项目的序幕，站在城市运营的高度，以主题性商业为引擎拉动住宅等的综合开发，在原创性的开发理念下整合资源，提供一种国际化的城市生活方式和服务方式，从而开创主题与专业开发新锐开发模式，益田地产确立了其国际休闲时尚主题地产提供商的地位。

【地产领导者】：这三大项目无论就规模还是形式而言，都站在了一个非同寻常的高度上，它们对益田今后的发展意味着什么？通过这几大项目的开发，益田将产生怎样的超越？

【吴群力】：站在国际化城市发展的高度，益田整合城市国际化资源和要素，实现国际化背景下城市精英生活的价值最大化。这种变化不仅带来了规模、品质的递升，进而带动了开发模式的蜕变。益田在房地产开发的出发点从满足日常居住的传统功能上升到了提供符合潮流的生活方式的高度，开发正突破传统的地域局限，而是作为城市发展、土地运营的有机部分，对塑造城市形象、提升城市价值起到深远的影响。在这个前提下，益田在产品的创新上已经远不是户型、材料设施等技术词语所能概括的。产品的差异化、唯一性只有在整合了城市、土地、人的价值的基础上才具有深厚的含义，益田在房地产开发的种种理念、定位也正在深圳国际化城市的发展背景下得到了严肃的归纳。

【地产领导者】：假日世界作为益田的第一个综合性地产项目，可以说是益田地产在企业定位和地产开发上的一个重要的转折点，是一个分水岭。它标志者益田从单一的住宅开发转变为综合性地产开发，而且益田也通过这个项目确立了新的发展战略。是什么原因促使益田作出这样的转变？

【吴群力】：2003年是益田地产转捩点的关键年分，益田人经过审时度势和深思熟虑，决定为企业寻找新的定位，并重新布排新的战略发展阶段，确定了“高屋建瓴，异军突起，以点带线，以线打面，资源整合，稳扎稳打”的企业发展思路。在企业经营模式上，益田地产又制订出“以整合与合作为主的运作管理模式，以品牌为主的扩张模式，‘主题商业+住宅’的复合性开发模式，资本整合运作模式。益田地产将强化和提高自己成熟的房地产开发模式，采取以项目特征相匹配的运作模式，结合与打造品牌产品线为核心发展模式，为益田地产实现快速发展和异地扩张奠定基础。

【地产领导者】：能说得具体点吗？

【吴群力】：所谓采取与项目特征相匹配的全新开发模式，就是益田地产必须突破多年来住宅房地产的开发模式，根据项目的特点，将以旅游、休闲、娱乐为主题的体验式商业开发作为项目的核心和根本诉求，建立起一批休闲娱乐的商家集群，连锁经营，形成新的产业，提升益田地产住宅社区开发的品质和价值。

所谓实施以首先打造品牌产品线为核心发展模式，就是通过打造具有“城市气质”和“国际窗口”特征项目，形成具有核心竞争能力的品牌产品线。在这个品牌火车头的带动下，实现益田地产未来全国性的战略扩张。在深圳华侨城推出的益田假日世界，是益田地产新战略启动的第一个项目，它对企业的重要性不言而喻的。站在为华侨城增加价值的开发理念，把益田假日世界打造极具创新性和影响力的核心品牌项目。

通过3-5年的发展，益田地产将实现从单一的房地产开发型企业向多元的房地产开发与经营型企业转换，从深圳地方性品牌向全国性品牌的转换，从区域性房地产企业向跨区域性房地产企业转换。

【地产领导者】：现在商业地产的开发已有过热的势头，在这个时候益田选择进入商业地产领域，是否是因为看中它巨大的利润空间？

【吴群力】：我想我们更多的是从企业的长远发展来考虑的。商业地产的持续持有和运营特征，可以使之在比较长的时间里持续强化公司的品牌形象，促进我们益田品牌的提升；另外，持续运营带来的稳定现金流，也在一定程度上解决了房地产开发企业现金流起落幅度较大的问题，使我们具有新的竞争优势。但单纯的商业地产项目很难形成特色，很容易陷于同质化竞争的旋涡，从而很难使品牌具有强大的影响力。我们对未来目标实现的信心，还是来自于复合型商业地产。为了达成这一目标，我们将充分挖掘和整合每个项目的特殊资源，将写字楼、商业、公寓等项目集合成为一个综合体，并形成以体验式消费为主题的商业来引领商业地产的新潮流，从而树立全国具有影响力的商业地产品牌。

【地产领导者】：从单一的房地产项目开发公司发展到今天的房地产综合开发企业，益田仅仅用了七年的时间，益田成功的经验在哪里？

【吴群力】：首先要有一种坚韧不拔的毅力。毕竟市场是不断变化的、动态的，不可能完全符合你的期待。有时在等待或者寻找商机当中靠的就是一股毅力和信念支撑着。你坚持到底了，你就赢了，坚持不下去就输了。像北京的项目，那么多房地产大鳄虎视眈眈，我们去了将近一年，老实说都快顶不住了，自己也问：“撤还是不撤？”然后我们说：“再坚持一下，没到最后一步坚决不撤！”毕竟这是我们首次跨区域发展，第一步踩空了会对士气有很大影响。最后这块难啃的骨头被我们啃下来——结果证明我们的坚持是正确的。

其次是要讲诚信。我们在房地产开发的所有合作伙伴和关联单位，一共有232家，没有一家会对我们的诚信表示怀疑。我们一直信守合约，从未和其中任何一家打过一场官司或有过什么经济纠纷。

另外非常重要的一点就是要善于抓住各种机遇。其实机遇随处都有，但只有你抓住了它才属于你。这需要主客观双方的条件，其中，主观的准备、等待和努力很重要。就我个人而言，其实当时从深大下海的人太多了，大概有数百名教师，大家同时下海其后境况却各不相同。这就是抓住和没抓住机遇的区别。当然，这也与很多人不愿意独自承担风险有关。我下海之前在深圳呆了7年，看了很多成功或失败的例子，对自己出来办公司也有相对清醒的认识。民营企业不能办成个体企业，不能七大姑八大姨一齐上阵，否则企业做不大也做不强。所以从一开始我们在人才配备等方面就严格依照市场化运作。

益田地产经过7年的积累，已经在资金、人才、管理、开发经验方面打下了相当的基础，并且在这个时候获得了三个富有战略意义的项目。可以说，益田地产正处于企业发展的转折点，能否成为产业发展潮流的强势品牌，关键在于能否提供专业化产品的同时，挖掘产品的内涵，同时形成全新的开发模式、营销模式、服务模式等，最终上升为企业品牌的战略高度。

【地产领导者】：益田给自己定的目标很高远，为什么你们选择复合型商业地产的开发作为进入全国一流房地产综合开发企业的突破口？

【吴群力】：中国的房地产行业经过二十年的成长与积累，竞争日趋激烈，行业集中度也将迅速提高，这意味着越来越多的不具竞争优势的小型房地产企业将被挤出市场或被大企业吞并。在这样的环境下，商业地产发展的相对滞后为我们胜出提供了良好的契机。我们对商业地产经过两年多的研究与积累，以及我们在城市核心地段所占有的稀缺资源将是我们利用这一机会的优势，我们将通过整合国内外强大的资源去实现我们的目标。在这个过程中尤其要强调速度与特色，并以此树立最具影响力的商业地产品牌。

加快速度是我们缩短与行业领先者差距并赶超对手的保证之一，这一点体现在更快的市场反应速度、更快的决策速度、更快的资金周转速度、更快的学习速度和更快的创新速度。另一方面，我们在加快的同时也需要寻找合适的切入点，寻找赶超对手的捷径。在中国市场中处于萌芽期的商业地产正是留给我们的契机。